Делимся 10 летним опытом организации строительства загородных домов в современных условиях в Московской области.

Делимся 10 летним опытом организации строительства загородных домов в современных условиях в Московской области.

Просим не судить строго наш материал, это не констатация единственно верного подхода, а обмен опытом. Надеемся быть полезными для всех, и застройщиков и строителей.

Постараемся тезисно:

Итак: ПАМЯТКА ЗАСТРОЙЩИКУ

1. Ничего нового, если хотите пройти весь путь строительства и эксплуатации здания с минимальными потерями, накладками и косяками, до начала строительства сделайте генплан участка, проект дома и проекты прочих сооружений, если они будут.

2. Проект дома лучше делать индивидуально с профессиональными проектировщиками, будет более качественное решение всех моментов и узлов. Можно купить и готовый проект, но он как правило не адаптирован к конкретной местности, т.е. не учитывает геологии участка, расположения дома по сторонам света, не учитывает местного перепада высот и прочее. Знайте, это важные моменты и не стоит на них не обращать внимания!

3. Подготовили документацию, надо подыскивать исполнителей, тут простого решения, наверное, нет. Вам стоит при поиске компании или бригады учитывать ее открытость (информация о месте нахождения, регистрационные данные, историю и состояние деятельности и пр.), срок деятельности, возможность посмотреть выполненные работы и пообщаться с теми, кто уже построился с помощью этой компании. Это, конечно, мало применимо к бригадам, так ка они в основном не имеют юридической организации. Кстати, в интернете сейчас много сервисов с помощью которых можно узнать о финансовом и правовом состоянии компании и ее истории.

4. Опять таки, положительная оценка по предыдущим критериям, еще не гарантия того что вы угадали на 100%. У многих компаний постоянно меняются люди и бригады, соответственно успех может уже и не повторится. Также надо признать, что не все руководители строительства, прорабы и технадзорщики(и даже проектировщики)какой-либо компании высокие профессионалы, некоторые не вникают в детали технических решений, современных способов организации выполнения работ и не следят должным образом за развитием отрасли. Просто они умеют правильно себя подать Заказчику и убедительно рассказывать.

5. Спрос диктует предложение, а Застройщики хотят, почти всегда, подешевле решить вопрос, поэтому со стороны Подрядчиков начинаются уловки, ну или, мягко скажем, меняются подходы. Упрощаются технические решения по исполнению некоторых узлов, приобретается менее качественный материал, нанимается на работу более дешевая и непрофессиональная рабочая сила и т.д. Поэтому здесь надо искать «золотую середину».

6. Оказание услуг по строительству должно осуществляться, обязательно по договору, приложениями к которому должна быть смета, график работ, проектная документация. Договор должен описывать все возможные моменты взаимодействия сторон, ответственность сторон за невыполнение обязательств в конкретных цифрах, условия и срок гарантийных обязательств, способ обмена официальной информацией и документами, сроки приемки и сдачи работ. И опять таки стороной по договору должна быть реальная, белая компания, с которой можно будет спросить если что.

7. До подписания договора Подрядчик и Заказчик должны определиться по вопросам обеспечения стройплощадки водой, электричеством, подъездными путями, времени выполнения работ, в зависимости от места расположения объекта, взаимодействия с соседними участками, смежными исполнителями, ответственности за сохранность материалов и организации вывоза мусора с участка. Хорошо если Подрядчик будет проявлять повышенное внимание или требования к организации труда и быта строителей, значит компания переживает за людей и, как следствие, за результат работы. Ведь для того чтобы производительно и качественно выполнять работы работник должен быть с утра выспавшимся, сытым и умытым. Для этого не надо снимать бригаде номер в гостинице, но надо предоставить им чистое исправное жилье(бытовка, старый домик, другая подходящая хозпостройка), обеспечить водой, и тишиной ночью). Толковый подрядчик сам обеспечит бригады душем с подогревом, приборами для отопления и приготовления пищи, телевизором, интернетом, прожекторами(для дежурного освещения объекта), инструментом, кухонными принадлежностями, постельными принадлежностями и средствами гигиены.

8. Хорошо если подрядчик предложит вам как один из способов оплаты услуг по договору –оплату по безналичному расчету на банковский счет компании, это лишнее подтверждение открытости компании.

9. При выполнении строительных работ будьте бдительны, сами или ваши доверенные лица должны «сечь» ситуацию, как материал приезжает, как складируется, как «чувствуют» себя работники, как поступательно идет работа, насколько аккуратно, НО делайте это в меру, «не стойте за спиной» работника, хорошему специалисту это будет только мешать, а плохому не поможет. В течение первой недели, как правило, становится уже понятно толковые люди и организация работ или что-то не то. В ходе всего хода работ старайтесь регулярно контролировать (хотя бы посещать) процесс строительства, чтобы работники и их руководство знали что вы держите руку на пульсе.

10. Обеспечение строительства материалами может осуществляться и Заказчиком и Подрядчиком. Но мы считаем, что правильней если это делает все-таки Подрядчик. Если вы выбрали уже себе подрядчика, вы же уже полагаете что это профессионалы и ответственные порядочные исполнители, зачем тогда вам тягаться с ними в вопросе поставок материалов и брать на себя ответственность за качество материала и правильную логистику?! Не выгадаете вы ничего скорее всего, а то и попадете на дополнительные расходы. Примеры: Вы берете на себя обеспечение строительства стеновыми блоками или плитами перекрытия. Вы впервые производите такую закупку, на кого вы попадете(какого поставщика)неизвестно(ну если только вы не занимаетесь этим регулярно), верно ли будут определены и исполнены сроки и условия поставки не известно! Кроме того что сейчас куча «липовых» фирм поставщиков, так и не «липовые» многие не выполняют в срок и качественно свои обязательства. Т.е. вам могут привезти материал не качественный или не соответствующий проектной документации, могут привезти его с нарушением сроков, а это простой! Могут привезти его не той машиной, например длинномером, туда где он не проедет, или манипулятором, но который не справиться с разгрузкой на площадке, так как условия разные и как правило есть стесненность, а материал занимает много места на участке, можно заказать не тот автокран или не получится состыковать правильно кран с машиной и это закончится опять простоем, а он должен оплачиваться, если по вине Заказчика, неправильной выгрузкой и складированием, что приведет к новым расходам по дополнительному использованию автокрана или манипулятора, созданию нервной обстановки среди работников и ответственных лиц. А мы должны сказать, что нормальные ответственные строители очень не любят сбоев и простоев по вине других ответственных лиц, так как они приехали зарабатывать деньги и заниматься работой, а не посиделками.

Продолжение следует…

1. Поставка и Складирование материала должно осуществляться рационально, своевременно и по правилам хранения. Т.е., должна быть максимально продумана логистика, машинорейсов должно быть минимум, скажем при устройстве фундамента, одна, максимум две грузовые машины подвозят все основные материалы для устройства фундамента, это может быть щитовая опалубка, доска, арматура, крепеж, вспомогательные материалы. Отдельно самосвалами подвозится песок, ну и в завершение бетон. Бетон подвозится автобетоносмесителем(«миксером») и желательно чтобы заливка бетонной смеси происходила с помощью автобетононасоса, это технологичный метод, который обеспечивает более качественное, равномерное и быстрое распределение бетонной смеси. Поверьте, потери будут меньше, а качество выше.

Также при укладке бетонной смеси, необходим вибратор, уплотнение смеси осуществляется в процессе подачи бетона в опалубку и после этого до окончательного распределения бетонной смеси в опалубке.

Все материалы при складировании в штабеля на землю или на любые другие основания должны быть на подтоварниках(подкладки в виде бруса или поддоны) на расстоянии от земли не меньше 15см, каждый ряд или каждый второй ряд доски например должен прокладываться брусочками чтобы обеспечить проветривание. Материал должен сверху укрываться пленкой или листовым материалом от осадков, но не заворачиваться со всех сторон, НАДО обеспечить проветривание материала в штабелях, это если материалу лежать более 5 дней.

1. Облицовочный кирпич надо закупать сразу в необходимом объеме и завозить его на стройплощадку, для того чтобы обеспечить однотонность всей партии(часто кирпич одной марки и цвета различается по тону в разных партиях) и ваш фасад был без «заплат»!

Стеновой блок мы, как правило, не завозим весь сразу из-за того что почти всегда есть стесненность и не стоит осуществлять затаривание стройплощадки, становится неудобно работать и самое главное вам придется лишний раз а то и не один использовать автокран для перестановки поддонов с блоком и подачи их дом. Необходимый блок удобно подвозить частями по мере выработки имеющегося.

1. С плитами перекрытий мы поступаем так: чтобы избежать лишних подъемов и опусканий, соответственно лишних расходов и риска поломать плиту, стараемся монтаж плит производить сразу с машины, т.е. с привезшей плиты машины плита идет сразу в монтаж.

Если бригада профессиональная и все подготовлено для монтажа на это уходит, при перекрытии дома 12*12 – два часа! Вы понимаете, я думаю, как четко должно быть все спланировано: готовность коробки дома, готовность бригады, готовность инструмента и расходного материала, своевременность подачи автокрана и прихода машины с плитами.

Таким образом люди все время в работе, в одном темпе и без простоев, поэтому все, как говорится , на одном дыхании.

1. При устройстве кровли обратите внимание на плотность , необходимую толщину и непрерывность укладки утеплителя в узлах примыкания кровли к стенам, в уровне мауэрлата, перекрытий, если вы кроете кровлю металлочерепицей то лучше заказывать ее после выставления стропильной системы и обрешетки по фактическим размерам. Опытные высокопрофессиональные кровельщики и прорабы могут и заранее заказать металл по проектным размерам, они знают когда и как так можно.

2. Если у вас в процессе кладки кирпич запачкался раствором то не оттирайте его тряпкой, используйте щетку с натуральным ворсом.

3. И постарайтесь производить отделку и запускать отопление построенного дома на следующий сезон, дайте просохнуть в естесственном режиме стенам, бетону и другим узлам.